כל מה שרציתם לדעת על הונאות מקרקעין – לגזור ולשמור !!!

הונאה באמצעות הסתרת מידע חשוב במהלכה של עסקת נדלן

עסקת נדלן היא עסקה מורכבת, לרוב המידע הנדרש לנו לצורך ביצוע מוצלח של העסקה נעלם מעינינו וקשה לנו להגיע אליו. אך למרות זאת בעיני רבים מהקונים והמוכרים עסקת נדלן נתפסת כעסקה רגילה ופשוטה, רבים מהקונים והמוכרים של נדלן מסתפקים בחוות דעת של עורך הדין, המתווך והחברים ומשלמים על כך ביוקר. לתדהמתם הם עשויים לגלות כי למבנה אין רשיון בניה, או ששטח הנכס אינו תואם את הרישום בטאבו או שקיימת תוכנית להפקיע את הנכס. מסתבר שזה קל מאוד להונות בתחום המקרקעין. ניתן לנצל את חוסר הידע וחוסר הערנות של הקונים והמוכרים ובאמצעות זיוף של כמה מסמכים לנשל אותם מהנכס או מכספם ולהשאיר אותם בלא כלום.

הונאה באמצעות מכירה של קרקע שלא נמצאת ברשות המוכר

קורה - לא אחת - שנוכלים מוכרים במרמה קרקע שלא נמצאת ברשותם. לדוגמא רק ערנות של פקידת מחלקת רשימת שמאי מקרקעין בפתח תקווה הצליחה לסקל ניסיון של נוכל אחד למכור קרקע שאינה רשומה על שמו לקבלן ידוע. פקידה זו חסכה לקבלן נזק של 1.6 מליון דולר. הנזק הכספי הנגרם עקב הונאות בתחום המקרקעין הוא עצום ואדם תמים שחסך שקל לשקל, כדי לרכוש דירה או שיש ברשותו נכס שהוא רוצה למכור, יכול לאבד את כל רכושו ולמצוא את עצמו חסר כל.

הונאה באמצעות זיוף מסמכים לצורך
עשיית עסקת מקרקעין פיקטיבית

חוק המקרקעין קובע ש-עסקת מקרקעין חייבת להיות מעוגנת במסמך כתוב, אך הבעיה היא שניתן לזייף בקלות רבה את כל המסמכים הדרושים לביצוע העסקה. נסיון העבר מראה שדווקא אנשים שהצליחו לעורר בנו אמון, התגלו לבסוף כנוכלים מקצועיים שנצלו את האמון הרב שנתנו בהם. לא אחת מסתמכים קונים ומוכרים על עורך הדין שלהם שאמור לעשות הסכם מכר וההסתמכות הזאת מסתיימת במקרים רבים בתביעות של עורכי הדין על רשלנות. מסתבר כי ייצוג משפטי בעת רכישה ומכירה של נכס הוא הכרחי אך איננו מספיק כדי להבטיח את שמירת זכויותיהם של כל המעורבים בעסקה.

הונאה על ידי ניצול הרשלנות המאפיינת כל כך עסקאות נדלן

עסקאות נדלן בישראל מתאפיינות ברשלנות ובחוסר מקצועיות: עורכי דין אינם יוצאים לבדוק אם שטח הדירה תואם את ה-גרמושקה (תוכנית הגשה) בתיק הבניין. עסקאות מקרקעין בישראל נסמכות ברובן רק על נסח הטאבו של הנכס. אך קל מאוד לזייף מסמך המודפס על נייר רגיל, וקל מאד לזייף את החותמת ובאמצעות המסמך החתום למכור נכס שלא נמצא ברשותך.

הונאה באמצעות מכירת דירה שלא נמצאת ברשותו של המוכר

בני זוג שברשותם דירה להשקעה במרכז הארץ, גילו יום אחד כי האדם לו השכירו את הדירה, מכר את הדירה לאיש עסקים מכובד. סיפור זה הוא אחד מני רבים. איש העסקים שקנה את הדירה משוכר הדירה הראה לבני הזוג את המסמכים החתומים שכללו תעודות זהות ומסמכי טאבו שהתבררו - מאוחר יותר - כמזוייפים. האיש - ששילם סך של כמאה אלף דולר - לא היה מוכן לוותר על הדירה שמכרו לו במרמה, אך בהתערבות בית המשפט חוייב המוכר להשיב את הנכס לבעליו החוקיים.

קיימות שיטות שונות ומשונות בהן נוקטים הנוכלים בניסיון להונות בעסקת מקרקעין.

לפניכם כמה דוגמאות למקרי הונאה טיפוסיים:

הונאה באמצעות מכירת דירה ללא ידיעת בעליה החוקיים

נכסים של תושבי חוץ, ובייחוד הקרקעות שלהם, מהווים טרף קל לנוכלים אשר מנצלים את העובדה שבעלי המקרקעין אינם נמצאים באזור ויש להם מספיק זמן לסיים את העוקץ לפני שהוא יתגלה, ואז כשבעל הנכס המקורי מופיע הוא מופתע לגלות כי הוא איננו מוכר יותר כבעל הדירה והיא כבר איננה רשומה על שמו יותר.

לעתים הנוכלים שוכרים את הנכס עם זהות בדויה תוך שימוש בתעודות זהות מזויפות, חשבון בנק וצ'קים שנפתחו עם השם הבדוי שהם אמצו לעצמם, וכך הם עוברים להתגורר בדירה עם הזהות הבדויה שלהם. ואז – יום בהיר אחד - הם מפרסמים מודעה בעיתונות למכירת הדירה, ועורכים בדירה סיור מרשים לרוכשים פוטנציאליים תוך הצגת מסמכי טאבו ובעלות מזויפים, גובים מקדמה מהקונים התמימים ונעלמים.

הונאה באמצעות מכירת דירה אחת לשני קונים

במקרה זה מוכר הדירה חותם עם הקונה על חוזה למכירת הדירה וגובה סכום ראשוני ולמחרת הוא מוכר את אותה הדירה שוב לקונה אחר והרוכשים עצמם אינם יודעים כלל כי הדירה נמכרה במקביל לאדם נוסף.

הונאה באמצעות מכירת דירות וקרקעות של נפטרים

הנוכל מאתר דירה או מגרש של אדם שנפטר, מציג אותו כנכס השייך לו או מציג את עצמו כבן משפחה או כאפוטרופוס של בעל הנכס, תוך הצגת מסמכים מזויפים של הנפטר. במקרים אלו קשה להבחין כי מדובר בהונאה והקונה עלול לשלם לנוכל את מלוא הסכום בעבור הרכישה.

הונאה באמצעות מכירת דירה בשטח הקטן מגודל הנכס

זה לא מספיק להסתכל על הנכס כדי לאמוד את גודלו. פעמים רבות המוכר מוסר לקונה נתונים לא מדויקים לגבי גודל הנכס והקונה מאמין לו ואינו עורך בדיקה כדי לאמת את הנתונים שהוא קיבל. במקרים רבים שטח הדירה או המגרש לא תואם את ה-רישום בטאבו. קונים שאינם בודקים את מידת ההתאמה הקיימת בין שרטוטי הדירה לדירה בשטח, עלולים לשלם על כך ביוקר בבואם למכור אותה בבוא היום או אז הם יגלו את גודלה האמיתי.

הונאה באמצעות בניה לא חוקית ותוספות בניה ללא רשיון בניה

קונה תמים יכול למצוא את עצמו רוכש דירה שאמנם קיים עליה רישום בטאבו אך היא נבנתה ללא רישיון בניה. כמו כן הוא יכול לרכוש דירה עם תוספות בניה לא חוקיות שנבנו ללא רשיון בניה. תוספות כמו מרפסת שסגרו או הרחיבו אותה, חדר שנבנה על הגג, יציאה לגינה, או חצר השייכת לרכוש המשותף. הקונה התמים שילם סכום כסף ניכר בעבור תוספות אלו והנוכל אשר בנה בניה בלתי חוקית הצליח לקבל את כספו ולגלגל את הנזק לקונה.

הונאה באמצעות העלמת מידע לתכנון עתידי בסמוך לנכס

בעל דירה יכול להחליט למכור את הדירה שלו משנודע לו על שינוי תכנוני באזור הנכס שלו. לדוגמא במקרה והוא גילה כי יש תוכנית לסלול כביש ראשי בקרבת הדירה, או לבנות בניין רב קומות אשר יגדיל את הצפיפות באזור הדירה, וכאשר הוא יודע כי שינויים אלו עלולים לגרום נזק רב לרכוש ועלולים להוריד את ערך הדירה באופן משמעותי.

הונאה באמצעות הסתרת חובות שונים הרובצים על הדירה

בעלי דירות נוכלים עלולים להסתיר חובות הרובצים על הדירה, חובות אלו יתגלו במקרה הטוב לאחר תשלום המקדמה, ובמקרה הפחות טוב בשלבים מתקדמים של העסקה. החובות הללו עלולים לעכב את תהליך העברת הזכויות בדירה. אם הקונה לא יבדוק בקפידה את כל פרטי העסקה הוא יכול למצוא עצמו בסיומה עם חובות כבדים לעיריות או לבנק משכנתאות.

10 דרכים להתגונן מפני רמאים:

1.
בדיקת תעודות ובחינה קפדנית של תעודת הזהות המקורית של בעל הנכס. יש לבדוק את שלמות התעודה. כדאי לשים לב לתעודת זהות שהונפקה בסמוך למועד המכירה, תעודה כזו צריכה לעורר חשד.

2.
יש לבחון אמצעי זיהוי נוספים כמו רישיון נהיגה בתוקף וכרטיס אשראי.

3.
יש לתחקר את השכנים כדי לברר פרטים לגבי האדם המציג את עצמו כבעל הנכס.

4.
יש לבדוק אם המוכר רכש את הזכויות בדירה לפני זמן קצר.

5.
יש לברר פרטים על עורך הדין של המוכר. במסמכי העסקה תופיע חתימת עו"ד, ניתן לבדוק באמצעות אתר לשכת עורכי הדין האם קיים עורך דין בשם זה והאם רישיונו בתוקף.

6.
לבדוק מצב תכנוני בוועדה המקומית ואת רישיון הבניה.

7.
מאחר ויש דירות רבות שעדין אינן רשומות בפנקס רישום מקרקעין, יש לבדוק היכן נמצא הרישום ואם הדירה רשומה בחברה משכנת.

8.
יש לזהות את נותני ייפוי הכוח לעורך דין מטעם המוכר.

9.
אם מחיר נכס נמוך משמעותית משווי השוק שלו זה צריך לעורר חשד.

10.
ניתן להגן על הקונה באמצעות רשימת הערת אזהרה מיידית לטובת המוכר, בלשכת רישום מקרקעין. מדובר באמצעי מניעה שאינו יעיל במקרה של התחזות, אך במקרה של כפל רוכשים הוא עשוי להיות קרש הצלה היחיד.

קיימות בדיקות כלליות המאפשרות להתחמק מנסיונות הונאה. ניתן לבצע בדיקות מומחים על ידי שמאי מקרקעין אשר בקי בהליך התכנון ומומחה בעסקאות מקרקעין. וכל זאת עוד לפני התשלום הראשון.

לקבלת פרטים והצעת מחיר - לחצו כאן!