האם אתם יודעים כיצד ניתן להתגונן מול הרשויות
בזמן של ירידת ערך נכסים?

ירידת ערך נכסים, זוהי ירידה ב-שווי נכסים העלולה לגרום לבעליהם הפסדים כבדים. לא תמיד בעלי הנכסים מודעים לירידת שווי הנכס שלהם.

התנופה הגדולה ב-ענף הנדלן. השינויים הסביבתיים והתכנוניים בעיקר בתחום התשתיות - סלילה והרחבה של כבישים ראשיים, תשתיות והנחת קווי רכבת והתקדמות טכנולוגית, הצבת אנטנות סלולאריות - גורמות לגידול דרמתי של 40% במספר התביעות המוגשות על רקע ירידת ערך נכסים. תופעה זו נמצאת בעלייה מתמדת ויכולה להסב נזקים כבדים ל-בעלי נכסים. מדי שנה אלפי בעלי נכסים תובעים פיצויים בגין ירידת ערך דירות ונכסים שברשותם, ומדי שנה אלפי בעלי נכסים מקבלים פיצויים במסגרת תביעות אלו.

בעלי נכסים רבים שרוצים לשמור על שווי הנכס הנמצא ברשותם לא מודעים כל כך לאפשרות שעומדת בפניהם להתנגד לכל תוכנית בנייה מאושרת ולהגיש תביעת ירידת ערך נכסים לפיצוי כספי בגובה הנזק שנגרם.

האם אתם יודעים מתי אפשר לתבוע? את מי אפשר לתבוע?
ואיך אפשר לאמוד את גובה ירידת ערך הנכס?

מדריך זה יעזור לכם לשמור על שווי הנכס שלכם. תוכלו לדעת מה הם המכשולים שעומדים לפניכם, מה אפשר לעשות כדי להתגבר עליהם ובמי אפשר להיעזר כדי לשמור על ערך הנכס שלכם. חשוב לדעת - קוני נכסים חייבים לקחת בחשבון שלפני הקניה של הנכס חשוב לבדוק מידע תכנוני.

האם אתם לא רוצים לדעת מה היא ירידת ערך נכסים
וכיצד היא נוצרת?

ירידה ב-שווי הנכס יכולה להיווצר כאשר נוצר הליך תכנוני שבעקבותיו מאושרת תוכנית שאמורה לפגוע בערך הנכסים באזור הנכס.

כך לדוגמא אם נכנסת לתוקף תוכנית המתירה סלילה של כביש ראשי או כביש מהיר בסמוך לשכונה כלשהי, ערך הדירות בשכונה זו ירד באופן משמעותי ובעלי נכסים בשכונה יספגו הפסדים ניכרים ומספר המתעניינים ב-רכישת נכס בשכונה ישאף לאפס. כמו שקרה לתושבי שכונת תל גיבורים בחולון, שבוקר אחד נדהמו לגלות שמטרים ספורים מחלון ביתם נסלל כביש נתיבי איילון דרום, מהכבישים העמוסים ביותר במדינה, כאשר בטווח חוצצת חומה החוסמת כל פתח אוויר וגורמת לתחושת מחנק. דוגמה נוספת לירידת ערך בשווי הנכסים בהיקף נרחב של עשרות מיליוני דולרים, הינו קו הרכבת הקלה בגוש דן.

עשרות בעלי נכסים שלא ידעו על המצב התכנוני החדש, עלולים לספוג הפסדי שווי כתוצאה מתנועה מוגברת מדי באזור, כתוצאה ממפגעי רעש, מצוקות חניה ופגיעה בפרטיות.

גורם נוסף אשר יכול לגרום ל-ירידת ערך נכס הוא האנטנות הסלולאריות שהוצבו על גגות של עשרות בתים או בסמוך אליהם. אנטנות אלו שפולטות קרינה מסוכנת פגעו באיכות החיים של בעלי הדירות וגרמו לירידת שווי של עשרות אחוזים מערך הנכסים.

על כל אלה ניתן להוסיף את בעלי הקרקעות שערך הקרקע שלהם נפגע כתוצאה משינוי יעוד. לדוגמא קרקע חקלאית יכולה לשנות את היעוד שלה לבניה, אך אם הועדה המקומית מחליטה לשנות את היעוד שלה לאזור גן לאומי *התרחישים הנפוצים הם שינוי יעוד קרקע חקלאית לבניה, תכנון דרך סואנת בצמוד לנכס, שלילת זכויות בניה עקב שינוי תוכנית.

בוודאי תרצו ללמוד כיצד ניתן לדעת אם מתקיים הליך תכנוני באזור הנכס שלכם שעלול ליצור ירידת ערך נכס?

הוועדות המקומיות מודיעות על הפקדת תוכנית, במודעות שהן מפרסמות בעיתונים, אך המודעות הן קטנות וקשה להבחין בהן גם אם עוקבים אחריהן יום יום, לכן בעלי נכסים צריכים לגלות ערנות כדי שלא ימצאו את עצמם מתעוררים לקול רעש הדחפורים בשטח.

אין ספק כי בשביל מי שנפגע ההתנגדות לתוכנית
זו הדרך הראשונה להתגונן.

בעלי נכסים יש לכם אפשרות להתנגד לתוכנית עוד בטרם אושרה. תוך 60 יום מרגע שהתוכנית מופקדת בוועדה המקומית ניתן להגיש התנגדות, לכן אם נתקלתם במודעה המכריזה על הליך תכנוני או שמעתם עליה ואתם חוששים שהיא עלולה לפגוע בערך הנכס שיקלו את האפשרות להגיש התנגדות לתוכנית.

בעלי נכסים בואו וקראו כיצד ניתן להגיש התנגדות
בגין ירידת ערך נכסים?

יש להגיע לוועדה המקומית ולבקש לצלם את התוכנית, ללמוד אותה ולראות עד כמה היא מהווה מטרד. אנשי מקצוע יוכלו לגבש לכם נימוקים מקצועיים להתנגדות. יש לצרף ולשלוח את ההתנגדות לוועדה המקומית. על הועדה לענות להתנגדות תוך 90 ימים. במידה והוועדה דחתה את ההתנגדות, יש להגיש תביעה בלוויית שמאי מקרקעין.

מה תוכלו לתבוע בגין ירידת ערך נכסים
ומתי מקבלים את הזכות לתבוע פיצוים?

סעיף 197 לחוק תכנון ובניה הוא הבסיס החוקי מאפשר לתבוע את הרשות המקומית בגין ירידת ערך נכסים עקב פגיעה כתוצאה מתוכנית. סעיף זה בחוק מתייחס למקום שבו האינטרס הציבורי של הרשויות וחופש הפעולה שלהן בנושא תכנון יכול לפגוע בזכויות הקניין של בעל הנכס. סעיף זה קובע מפורשות כי מי שנפגע זכאי לפיצוי הולם מהוועדה המקומית.

האם אתם מבינים כיצד מחשב שמאי מקרקעין
את גובה הפיצוי על ירידת ערך נכסים?

בקביעת שווי המקרקעין במצב קודם לפני אישור תוכנית, יש להתחשב בכל אפשרויות השימוש שניתן היה לעשות במקרקעין ובשווי שלה לפני התוכנית הפוגעת. לדוגמא –יש בית מגורים הנמצא בשכנות לשטח ציבורי ושווי הבית 1000000 ש"ח. מרגע שהוועדה המקומית אישרה תוכנית לשינוי יעוד של השטח הציבורי לכביש מהיר, כתוצאה משינוי יעוד ושינוי אופי הסבתי נוצרה ירידת ערך ושווי הבית מוערך כעת רק ב- 800000 ש"ח כלומר ערך הפגיעה הוא 200000 ₪.

בעלי נכסים כדאי שתדעו מי זכאי לתבוע פיצוים
בגין ירידת ערך נכסים!

כל מי שבמועד אישור התוכנית, היה בעל זכות במקרקעין, בעלים, חוכר לדורות, דייר מוגן, בעל הערת אזהרה, בר רשות חוכר ממנהל מקרקעין. כל אלו שערך הנכס שלהם ירד בעקבות אישור התוכנית הפוגעת.

בעלי נכסים כדאי שתדעו כנגד מי מגישים תביעה
בגין ירידת ערך נכסים?

תביעה לתשלום פיצוים בגין ירידת ערך תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה נמצאת התוכנית. יש לציין שוועדות מקימות אלו מתורגלות בתביעות שמוגשות כלפיהן בשל ריבוי התביעות נגדן.

בעלי נכסים כדאי שתדעו מהו ההליך להגשת תביעה
בגין ירידת ערך נכסים?

בעת הגשת תביעה יש להצטייד בחוות דעת מ-שמאי מקרקעין. רק הוא יכול להעריך את גובה ירידת ערך הנכס, להגיש תביעה ולהתדיין על הנכס. שמאי מקרקעין יכתוב את השומה, שומה זו תוגש לעיונה של הוועדה המקומית ולאחר 90 יום מיום הגשת השומה תתקבל החלטת הוועדה שתהיה בדרך כלל החלטה שלילית. לאחר מכן זכאי התובע תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית, במהלך הערר השמאי של הבעלים והשמאי של הועדה המקומית ידונו בנושא ואם הם לא יגיעו לידי הסכמה ביניהם תוגש תביעה לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

כיצד נוהגת הוועדה המקומית לאחר הגשת התביעה
בגין ירידת ערך נכסים?

לוועדה המקומית יש אפשרות לקבל את התביעה ולאשר את אומדן הנזק, או לדחות את התביעה, או לקבל חלק מהתביעה עם הסתייגויות מסוימות. במקרה זה הוועדה המקומית, בעזרת שמאי מקרקעין מטעמה ושמאי הבעלים ינסו להגיע לפשרה לגבי גובה הפיצוי. במידה והוועדה דוחה את התביעה זה עדיין לא סוף פסוק, ניתן להגיש תביעה על החלטת הוועדה לבית משפט מחוזי לפי הכללים. במידה והוחלט לתבוע בהליך תביעה אזרחי יש לזכור שבהליך זה קיימות אגרות בית משפט וחיוב בהוצאות בית משפט במקרה של הפסד.

האם יכולה לחול התיישנות בתביעת הפיצויים
בגין ירידת ערך נכסים?

כן וחשוב לדעת סעיף 197 לחוק תכנון הבניה קובע כי התביעה לירידת ערך תוגש תוך 3 שנים מיום שנכנסה לתוקף התוכנית הפוגעת, אך ישנה אפשרות לקבל משר הפנים ארכה, אך ארכה זו היא חריגה וניתנת רק במקרים מיוחדים.

מה קורה אם עברו שלוש שנים ולא הגשתם תביעה,
האם תפסידו את כספכם?

לא, עדיין יש אפשרות במקרים מיוחדים לפנות לשר הפנים ולבקש ארכה. אפשרות זו ניתנת רק במקרים מיוחדים כמו במקרה של תושבי רמת יוסף שדרשו פיצויים לאחר שבע שנים, בעקבות סלילת כביש איילון דרום.

הצורך באישורים אלו הם מטעמים מיוחדים כגון:

1. בעל הנכס לא ידע בדבר התוכנית הקיימת.

2. בעל הנכס היה בחו"ל, או שהיה חולה או זקן.

3. בעל הנכס קיבל מידע מוטעה מוועדת התכנון.

כיצד יעריך שמאי המקרקעין את גובה הנזק
שנגרם לכם בשל ירידת ערך נכסים?

גובה הפיצוי נקבע על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין. על פי החוק הפיצוי אמור לכסות את מלוא הפסד השווי של הנכס שהוא ההפרש בין שווי הנכס לפני התוכנית לבין שווי הנכס שלאחר התוכנית. שיעור הפיצוי אמור לבטא את הפסד השווי בין המצב הקודם למצב החדש.

בקביעת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית, יש להתחשב בכל השימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התכנית הישנה, תוך התעלמות מהתכנית החדשה שמגבילה את יכולת השימוש בנכס וגורמת לירידה בשווי המקרקעין בשוק.

מהו גובה הפגיעה שמזכה את בעל הנכס בקבלת הפיצוי
בגין ירידת ערך נכסים?

תחום הפגיעה הסבירה ב-ערך הנכס נקבע על ידי השמאי בהתאם לשיעור ירידת ערך הנכס. בתי המשפט שהתלבטו רבות בשאלה זו בעבר, קבעו כי פגיעה בערך המקרקעין שהיא עד 40% נחשבת לסבירה וזאת מנימוק שהוועדה המקומית יכולה ממילא להפקיע עד 40% ללא פיצוי, לכן כל פגיעה תכנונית עד 40% משווי הקרקע לא מזכה בפיצוי. לאחר פסק דין של חברת "פרי הארץ" ולאור ישומו של חוק כבוד האדם וחירותו וההגנה על זכויות הקניין, קיימת מגמה ברורה לפצות בגין ירידת ערך על כל פגיעה.

הידעתם מהיכן מגיע הכסף המשמש לפיצוי התביעות
בגין ירידת ערך נכסים?

קבלנים ויזמים אשר מקימים פרויקטים נותנים לוועדה המקומית כתב שיפוי שבו הם מתחייבים לשלם כל סכום שבו תחוייב הוועדה במקרה של תביעה. בנוסף גובה העירייה היטל השבחה בגין זכויות בניה, כל הכספים הללו מיועדים בחלקם לכיסוי תביעות.

החוק אינו מחייב את הרשות המקומית להודיע לבעל נכס על פגיעה עתידית ברכוש – לכן חשוב שתהיו ערים לערך הרכוש שלכם, תפקחו עיניים ותבדקו אם מתקיים הליך תכנוני בסמוך לבתיכם. במקרה של ספק ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולברר את המצב התכנוני. פנו להתייעצות אצל שמאי מקרקעין, הוא המומחה לעניין זה, זכרו אם לא תעמדו על המשמר אתם עלולים לאבד את רכושכם. אל תחששו להתייעץ עם שמאי מקרקעין שכן עלות הייעוץ שתקבלו ממנו נמוכה מהפסד שווי הנכס.

בואו ללמוד כיצד הוועדה המקומית תנסה בחדרי חדרים
למנוע מכם את תשלום הפיצויים?

סעיף 200 לחוק תכנון הבניה מאפשר לוועדה המקומית להשתמש במונח "תחום סביר" כאשר בנסיבות המקרה אין הצדקה לדעתה לשלם פיצוי לנפגע. למעשה לשון החוק בעניין "תחום הסביר" מעורפלת ואין הגדרה ברורה או קריטריון מדויק לאופן תשלום הפיצויים. הועדה המקומית מצדה תאחז תמיד בעקרונות המופיעים בסעיף 200 בכדי לא לשלם פיצויים.

לקבלת פרטים והצעת מחיר - לחצו כאן!