חייג חינם
דף הבית מדריך היטל השבחה מדריך תשלומי מנהל מקרקעין כיצד לחסוך במס שבח פיצוים מהפקעות כיצד להרוויח מירידה שיטות לערכת שווי דייר מוגן הטלפונים שלנו
 

שימו לב: כל המיסים הכרוכים ב-עסקת נדלן
מהווים יותר מ- 40% ממחירה הסופי

המיסים הכרוכים בקנייה או במכירה של דירה בישראל מהווים יותר מ 40% ממחירה הסופי. המיסים הם: מס שבח, מע"מ, היטל השבחה, מס רכישה, ומס מכירה. חלק מן המיסים משולמים ישירות לידי רשות המסים בישראל או לוועדה המקומית ואינם קשורים כלל וכלל לשני הצדדים הלוקחים חלק בעסקה. בוודאי תשמחו לדעת כי גם מול הרשויות המקומיות ניתן, לנהל משא ומתן כדי להפחית את העלויות הנלוות הללו, אך אפשר לעשות זאת רק בעזרת בעל מקצוע המתמצא בתחום.

 

מהו היטל השבחה? – היטל השבחה זה היטל המשולם
בגין עליית ערך ה-מקרקעין

את היטל השבחה נדרש מוכר המקרקעין לשלם בגין עליית ערך ה-מקרקעין, ומכאן שמו: היטל השבחה, כלומר, עליית ערך מקרקעין. ההשבחה לצורך פרק זה מוגדרת כעליית שווי מקרקעין כתוצאה מפעולה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה עקב אישור תוכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג.

היטל השבחה - זה תשלום חובה שנדרש לשלם כל בעל זכות במקרקעין או חוכר של המקרקעין מעל לעשרים וחמש שנים. תשלום זה מועבר לוועדה המקומית הנמצאת בכל עיר.

הבסיס החוקי לקביעת ההיטל וגבייתו נעוץ בתוספת השלישית לחוק תכנון ובניה סעיף 198 המפנה לתוספת השלישית לפיה אם חלה השבחה במקרקעין בין מחמת ההרחבה של זכויות הבניה או ניצול בדרך אחרת ישלם הבעלים את ההיטל לוועדה המקומית.

היטל השבחה נקבע בחוק תכנון ובניה - סעיף 198 מפנה לתוספת השלישית, אשר בה נקבע כי חובה על המוכר לשלם היטל השבחה ומגדיר בדייקנות בעבור מה נועד היטל השבחה.

 

מי חייב בתשלום היטל השבחה?

חשוב לציין ש-היטל השבחה זהו תשלום חובה למוכר למוכר/הבעלים שהיה בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית לשימוש חורג או הקלה. ניתן אמנם בהסדר בין הצדדים לקבוע בחוזה מכר כי הקונה הוא זה שישלם את השבחה, אך עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

 

דוגמא להיווצרות היטל השבחה : שינוי ייעוד קרקע

היטל השבחה זהו היטל שיש לשלם בגין שינוי יעוד לדוגמא שינוי יעוד קרקע. כאשר אדם המחזיק קרקע חקלאית שהופשרה לצורך בניה ירצה למכור אותה הוא יצטרך לשלם היטל השבחה בגין שינוי יעוד. היות ויעודה של הקרקע השתנה והקרקע שהייתה חקלאית מיועדת כעת לתחום אחר – לבנייה.

 

כאשר העירייה מאשרת תכנית השבחה שלא ניתנת לניצול
ניתן לשלם פחות!!!

לפעמים העירייה מאשרת תוכנית השבחה שלא ניתנת לניצול. לדוגמה: עירייה כלשהי מאשרת תוכנית משביחה לפיה ניתן להוסיף החל מהיום בכל המגרשים בעיר– מרתף, אך מכיוון שעלויות בניית מרתף הן גבוהות מאוד יחסית לשבח הצפוי, כל המגרשים שבהם יש בניין קיים לא יממשו את האופציה המשביחה הזאת, ולכן בעלי המגרשים ישלמו היטל השבחה בניקוי עלויות הקמת המרתף.

 

טוב לדעת - מועד תשלום היטל השבחה נדחה
עד לזמן מימוש הזכויות על הנכס

מועד תשלום היטל השבחה נדחה עד לזמן מימוש הזכויות על הנכס, או על ידי מכירת הנכס או על ידי בניה עליו. מכאן שכל אדם שמוכר נכס או מבקש לבנות עליו, צריך לבדוק האם יש השבחה בנכס כתוצאה משינוי כלשהו או בשל אישור תוכנית בנין עיר, מאז שרכש את הנכס ועד היום.

 

בשלושת המצבים הבאים אתם תתבקשו לשלם היטל השבחה:

1. כאשר בסביבת הנכס יש "אישור תוכנית בנין עיר”

2. כאשר יש לנכס אישור "הקלה בזכויות בנייה" המאפשר לו תוספת זכויות בניה מעבר למותר בתוכנית. (את התשלום יש לשלם ביום מתן האישור).

3. כאשר יש לנכס אישור שימוש חורג שמאפשר לבצע שינויים מהייעוד המקורי של הנכס. (גם כאן, התשלום יש לשלם ביום מתן האישור).

סכום תשלום היטל ההשבחה מחושב החל מהיום שבו התקבל אישור לתוכנית המשביחה. אך תשלום היטל השבחה חל ביום מימוש הזכויות במקרקעין. תשלום היטל השבחה נעשה בזמן שבעל הנכס מוכר אותו ומקבל עבורו כסף.

 

כיצד נעשה חישוב היטל השבחה הקובע את גובה תשלום היטל השבחה שעלינו לשלם? תשלום היטל השבחה שיש לשלם הוא מחצית מסכום עליית השווי של המקרקעין. חישוב היטל ההשבחה הוא: 50% מן ההשבחה. היטל ההשבחה הופך את הועדה המקומית לשותפה לרווחי הון שנוצרו במקרקעין. אך שים לב, שומת היטל השבחה זו אינה מהווה סוף פסוק וניתן לחלוק עליה בעזרת שומה נגדית ולנהל משא ומתן על גובה התשלום.

 

כיצד תיקבע עליית השווי של המקרקעין? עליית השווי של המקרקעין תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית באמצעות שומת השבחה. לבעלים בנכס או לחייב בתשלום יש זכות להגיש שומה נגדית ולהתדיין על גובה תשלום היטל השבחה - שהוא גבוה בדרך כלל - מול הוועדה המקומית.

 

כאשר חלקה "חקלאית" משנה את יעודה והופכת לחלקה בעבור "מגורים", ערכה עולה. הבה נניח שהחלקה החקלאית הייתה שווה $ 60,000 לפני שינוי יעודה למגורים וכעת ערכה 120,000$. במקרה זה ההשבחה שווה $60,000 ולכן בעל הנכס ישלם מחצית מסכום ההשבחה: 30,000$.

 

כיצד ניתן לגרום ל-הפחתת היטל השבחה
באמצעות ערעור היטל השבחה?

שיעור היטל השבחה גבוה פי שניים מסכום שאר המסים המוטלים על רווחי הון. לא פלא כי הוא מעורר התקוממות רבה בלב מוכרים ויזמים רבים הנאלצים לבזבז משאבים רבים בנסיון להפחית אותו. ל-הפחתת היטל השבחה יש להשתמש בשומה הנגדית.

לעתים לא ניתן לנצל את מלוא ה-השבחה בתוכנית החדשה כי הזכויות אינן שייכות לכל דיירי הבניין, כמו במקרה של תוכנית המתירה בתנאים מסוימים להוסיף דירה בקומה העליונה בשטח של 150 מ"ר. במקרה זה צריך לבדוק האם הזכות היא של כל הדיירים או רק של הדיירים בקומות העליונות.

בנכסים על אדמת מינהל ניתן לקבל חלק מ-היטל השבחה בחזרה מהמנהל מקרקעין לפי טיב החוזה עם המינהל ובמידה ולא נעשה היוון.

כאשר קיים רצף של תוכניות משביחות מומלץ לבדוק אם לא קיימות תוכניות פוגעות. לעיתים במצב של מימוש זכויות בניה עלויות הבניה גבוהות מ-היטל השבחה, במצב זה יש להביא בחשבון את עלויות ההתאמה בשומה הנגדית.

שווי של מקרקעין עשוי להשתנות עקב ציפייה לשינויים בתוכנית. עצם הידיעה שקיימת אפשרות להכנת תוכנית עשויה להשפיע על ערך המקרקעין. ציפיות אלו יכולות להתעורר מסיבות שונות והן גורמות להעלאת שווי הנכס לעומת ערכו במצב הקודם. ובמצב זה יש לנסות לגרום ל-הפחתת היטל השבחה. השווי לפני התוכנית היה גבוה כתוצאה מציפיות ולכן סך ההשבחה במצב החדש הוא לא גבוה בהתייחס לשווי קודם ולכן ניקח ציפיות אילו בחשבון בשומה הנגדית.

חשוב לזכור מוכר ששילם היטל השבחה, רשאי לנקות את הוצאות היטל ההשבחה ממס שבח. חשוב לדעת שעד שלא שולם היטל ההשבחה כולו או מקצתו יכולה הועדה המקומית להגיש בכל רגע נתון שומת היטל השבחה מתוקנת וגבוהה יותר. לכן אם לדעתך שומת היטל ה-השבחה גבוהה מדי מומלץ שתפנה לייעוץ.

 

תוכלו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה במקרים הבאים:

-השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.

-השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו, ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה.

-השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכה-1965.

-השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל'ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות.

-השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי.

-הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.

-השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש.

השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני יב בטבת התשי (1 בינואר 1950);

 

 

לקבלת פרטים והצעת מחיר - לחצו כאן!

 


  מדוע כדאי להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין בעת ביצוע עסקת נכסים?

  כיצד תוכלו למכור נכס בזמן קצר?

  לימדו ממקרים של הונאות מקרקעין
זהירות הנוכלים
כבר כאן!!!