חייג חינם
דף הבית מדריך היטל השבחה מדריך תשלומי מנהל מקרקעין כיצד לחסוך במס שבח פיצוים מהפקעות כיצד להרוויח מירידה שיטות לערכת שווי דייר מוגן הטלפונים שלנו
 

כל מה שרציתם לדעת על דמי מפתח או במלים אחרות
מה זה דמי מפתח? דירה מוגנת מה זה?

דמי מפתח זו עסקת נדלן המהווה מעין הכלאה בין רכישת נכס לשכירות. בעסקה זו רוכש השוכר נכס, דירה, חנות, עסק, משרד, במחיר נמוך ממחיר השוק ומשלם תשלום חודשי נמוך כל חודש. בדרך כלל מדובר במאות בודדות של שקלים מדי חודש. השוכר מקבל זכות חוזית להחזיק בנכס אך הוא אינו רוכש את הבעלות על הנכס ולא נעשה שום רישום על הנכס. בטאבו בישראל יש קרוב לארבעים אלף דירות ועסקים הנמצאים בשכירות מוגנת שנקראת שכירות דמי מפתח או שכירות דייר מוגן, ומאתיים עסקאות כאלו מתקיימות מדי שנה. מדובר בדירות שממוקמות לעתים במרכזי הערים ועל קרקע יקרה ובאזורים מבוקשים, בהם דמי השכירות המקובלים עשויים להגיע למאות ואלפי דולרים מדי חודש, והדייר המוגן – לעומת זאת - משלם סכומים זעומים להפליא ולא ניתן לפנותו מהנכס בכל תקופת חייו. לכן לבעלי הנכסים יש אינטרס לנסות ולפנות את הדייר המוגן מהנכס בכדי להשכיר אותו שוב במחיר ריאלי.

 

חוק דמי מפתח, או חוק דייר מוגן נוצר על רקע
המחסור בדירות בשנות הארבעים

החקיקה של חוק דמי מפתח או חוק דייר מוגן החלה בתקופת המנדט הבריטי בארץ בשנות הארבעים. על רקע העלייה הגדולה נוצר בארץ מחסור בדירות להשכרה. בעלי הדירות ניצלו את הביקוש הרב שנוצר לדירות כדי להעלות את דמי השכירות בצורה מופרזת. כדי להגן על הדיירים, המנדט הבריטי חוקק פקודה מנדטורית (שבהמשך הפכה לחוק פקודה), פקודה זו הגנה על הדיירים מפני בעל הבית. הפקודה אסרה על העלאת שכר הדירה ופינוי הדיירים, וכך הגבלת דמי השכירות הביאה לשחיקה בסכום דמי השכירות. הדיירים שהתגוררו בדירות שכורות באותה עת, נהנו מכך שלא ניתן היה להעלות את שכר הדירה שלהם ולא ניתן היה לפנותם בקלות. החוק זיכה אותם בנכס וייצר מצב של מסחר ב-זכויות דמי מפתח או זכויות דייר מוגן, כלומר קניה ומכירה של הזכות הזאת.

 

פה תקבלו תשובה לשאלה מי הוא דייר מוגן וכיצד ניתן להיות
דייר מוגן? מסתבר כי ישנם ארבעה סוגים של דיירים מוגנים:

1. ישנו דייר מוגן שהוא מוגן מכוח החוק. דייר זה שכר נכס והוראות הפקודה בשנות הארבעים הפכה אותו דייר מוגן. דייר זה, הוא דייר שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס לפני 1940

2. ישנו דייר מוגן שהוא דייר מוגן משום שהוא קנה את הזכויות ושילם את דמי המפתח ולא מכח החוק.

3. ישנו דייר מוגן שהפך לכזה משום שהוא החזיק בנכס לפני 20.8.68 ובחוזה השכירות נכתב כי הוא יקבל מעמד של דייר מוגן. חוזה זה הוא מנוגד לחוזים המוכרים לנו כיום שבהם מופיע סעיף האומר כי חוק הגנת הדייר לא יחול על הסכם השכירות.

4. ישנם דיירים מוגנים שהם בני הזוג, או ילדים, או קרובים שקיבלו את הזכות כתוצאה ממות הדייר המוגן והם עומדים בתנאי החוק. מאחר וזכות זו אינה ניתנת להורשה היא מועברת לילדים ובני זוג רק אם הם עומדים בתנאים שהחוק קבע לצורך קבלת הזכות. דיירים אלו הם ברי המזל המאושרים, שמשלמים שכר דירה מופחת ונהנים מנכסים מרווחים במרכזי הערים והחוק מגן עליהם כשוכרים מפני בעל הבית. (ואין טוב מזה, במיוחד היום כאשר שכר הדירה משתולל באין מפריע).

 

שאלה מעניינת: האם ניתן לקנות את הזכות על דירה מוגנת?

אם דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס, הוא רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את הזכות ולפי החוק הוא יקרא דייר יוצא. הקונה שהוא השוכר החדש, המכונה בחוק דייר מוצע, ישלם דמי מפתח בעבור הזכות החוזית, ולא בעבור הבעלות על הנכס. תשלום דמי מפתח זהו סכום חד פעמי ובהמשך יצטרך הקונה להמשיך ולשלם דמי שכירות נמוכים. מרגע ששולמו דמי המפתח הקונה נכנס לנעלי המוכר והוא מקבל הגנה מתוקף החוק. תשלום דמי מפתח מתחלק בין בעל הבית לבין המוכר (הדייר המוגן) שהרי יש לו זכות כלכלית בנכס. החוק מציין את סכום החלוקה של דמי המפתח בין בעל הבית לדייר המוגן היוצא, והוא קשור בזמן כניסת הדייר אל הנכס או בזמן אחזקתו בנכס.

 

דוגמא לעריכת שווי זכות

*חשוב לדעת שבעל הנכס יכול להחזיר את החזקה לעצמו בנכס והוא רשאי להציע את חלקו של הדייר המוגן. לעתים כשאין ביניהם הסכמה ניתן לפנות לבית דין לשכירות.

 

האם ניתן להשכיר לאדם אחר נכס שרכשתי בדמי מפתח?

אם רכשנו נכס בדמי מפתח לא ניתן להשכירו לאחר בשכירות משנה - כולו או חלקו - אלא רק בהסכמת בעל הבית.

 

האם בעל הדירה יכול למכור דירה מוגנת
כאשר מתגורר בה דייר מוגן?

כן, במקרה זה מי שרוכש את הנכס קונה נכס תפוס ואין הדבר פוגע בדייר המוגן בנכס. דוגמא בבנין מגורים בן 3 יחידות דיור, מתגורר דייר מוגן באחת היחידות, בעל הנכס המעוניין למכור את בניין המגורים כפנוי יצטרך לדאוג על פי החוק לסידור חלופי לדייר המוגן.

 

כמה נשלם שכר דירה לאחר שקנינו נכס בדמי מפתח
כלומר דירה מוגנת?

יש צורך להבדיל בין דירה המשמשת למגורים לבין דירה המשמשת לבתי עסק. המדינה קבעה את שכר הדירה בהתאם לגודל הדירה ומספר החדרים שלה והם מתעדכנים בתקנות. הם נקבעים בצורה מקסימאלית ואינם עולים על שיעור המדד. רק הדייר המוגן הוא זה שמשלם סכום סמלי כל חודש בעבור המגורים, ואינו מושפע משינויי דמי השכירות הנקבעים בהתאם לגודל הדירה ולכן עסקה זו משתלמת לאלו שמעוניינים לגור בדירה מרווחת אך לשלם שכר דירה מופחת.

 

שינוי של דמי שכירות בבתי עסק ספציפיים ב – 2002

במרץ 2002 היה שינוי בחוק שתקף רק לעסקים. התיקון קבע ששורה של בתי עסק ספציפיים יפסיקו ליהנות משכר הדירה המופחת וישלמו את שכר הדירה המקובל בשוק.

 

האם ובאלו מקרים ניתן להעביר זכויות דייר מוגן /
זכויות דמי מפתח לבני משפחה?

בתנאים מסוימים הקבועים בחוק, זכויות דמי מפתח/ זכויות דייר מוגן עוברות לבן משפחה. היורשים אינם מקבלים אוטומאטית את הזכות אלא על פי תנאים הקבועים בחוק ועמידה בתנאים אלו. לדוגמא בן זוגו של דייר מוגן שנפטר יכול להמשיך ולהתגורר בדירה המוגנת עם כל הזכויות והחובות הנלוות, בתנאי שהשניים היו בני זוג והתגוררו יחד ששה חודשים לפחות קודם הפטירה. אם אין לדייר המוגן שנפטר בן זוג, יוכלו ילדיו להמשיך ולהתגורר אחריו בתנאי שיוכיחו שהתגוררו עם הנפטר 6 חודשים והוכח כי אין להם דירה אחרת. החוק מאפשר גם לקרובים של המנוח לרשת את הזכות בתנאים מסוימים. קיימים כמה פסקי דין בהם ניתן לראות כי בית המשפט הכיר בנכד או בבת חורגת. כאשר אין יורשים העומדים בתנאי החוק, הזכות עוברת לידיו של בעל הבית. יש לציין ש-דייר מוגן אינו יכול - על פי החוק - לכלול זכות זו בצוואתו ולבקש להוריש את הזכות לבן משפחה או אדם אחר. במידה ובני המשפחה לא עמדו בתנאי החוק, הנכס חוזר לבעל הבית. על פי החוק, כל מי שרוצה לזכות בזכויות יקרות הערך של דייר מוגן – עם מות הדייר המוגן - חייב להוכיח כי הוא עומד בקריטריונים שמציב החוק להעברת הזכויות.

 

 

לקבלת פרטים והצעת מחיר - לחצו כאן!

 


  מדוע כדאי להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין בעת ביצוע עסקת נכסים?

  כיצד תוכלו למכור נכס בזמן קצר?

  לימדו ממקרים של הונאות מקרקעין
זהירות הנוכלים
כבר כאן!!!