מהו שווי הנכס אותו אנו רוצים לקנות או למכור
וכיצד הוא נקבע?

השאלה הראשונה שנשאלת בכל עסקת נדלן היא מהו שווי הנכס - אותו אנו רוצים לקנות או למכור - וכיצד הוא נקבע? המחיר של נכסי נדלן נקבע תוך התייחסות למספר פרמטרים שונים שעליהם מתבססות כל עסקאות נדלן. רובינו לא קונים או מוכרים נכסים לעתים תכופות, ולכן חשוב שנדע מהם כל הפרמטרים שבעזרתם ניתן להעריך את שווי הנכס שאותו אנו מעוניינים לקנות או למכור.

בישראל אין מודעות גדולה לכל הידע הנדרש בתחום הנדלן. אלו שרוכשים ומוכרים דירות פועלים כעיוורים על פי שיטת הניסוי והטעייה, או לפי תחושות בטן בכל מה שקשור לעריכת שווי נכס, והם מסתמכים על מידע לא מבוסס שהם מקבלים מעדי שמיעה, ממתווכים, משכנים ומעורכי הדין שלהם.

כשאדם מן הישוב רוצה לקנות או למכור נכס הוא מטבע הדברים איננו יודע מהו ערך הנכס שהוא עומד לקנות או למכור, והוא נאלץ לקבל החלטות על סמך פירורי מידע שהוא מקבל ממתווכים או ממוכרי או קוני הדירות כשהפער הקיים ביניהם הוא גדול.

מדריך זה, שמיועד הן לקונה והן למוכר, מסביר כיצד קובעים את המחיר ל-עסקת מקרקעין.

שווי הנכס נקבע תוך התייחסות לשני היבטים שונים האחד מהו שווי השוק של הנכס והשני מהו מחיר הנכס שנדרש עבורו בפועל מתוך אינטרסים שונים שיש לקנות אותו.

מהו שווי שוק של הנכס?

שווי שוק מתייחס לסכום שניתן לקבל על הנכס. בדרך כלל הסכום ההתחלתי של נכס מוגדר כסכום הסביר שעשוי להתקבל על דעתם של המוכר והקונה כאשר לשניהם יש את כל המידע הנדרש לצורך קבלת ההחלטה הנכונה. חשוב לציין שכמעט ולא ניתן למצוא עסקת שוק טהורה, מכיוון שדי בחשש שהמוכר יבטל את העסקה על מנת לגרום לקונה לפעול תחת לחץ. גם כשמוכר הנכס זקוק למזומנים הוא פועל תחת לחץ והעסקה מפסיקה להיות עסקת שוק טהורה. את שוק המקרקעין מאפיינת ההטרוגניות: הנכסים שונים זה מזה וקשה למצוא שני נכסים זהים זה לזה בדיוק. תופעה זו גם היא הופכת את המכירה של הנכס למורכבת וקשה יותר. שווי שוק נקרא גם שווי אובייקטיבי משום שהוא אינו מושפע מתועלת ייחודית כלשהי של הקונה או המוכר.

מהו מחיר נכס? – מהם מחירי נכסים?

הסכום בפועל אותו משלם אדם על הנכס שאותו הוא קנה, משקף את הערך שהוא מייחס לאיכויות שהוא מוצא בנכס. משום כך לעתים נוצר פער בין שווי שוק הנכס לבין המחיר שנדרש עבורו בפועל.

הפער הזה נוצר מאחר וכל עסקה נעשית בנסיבות שונות, ואלו הן שהופכות אותה לעונה יותר לדרישות הקונה או המוכר הספציפי. לכן גם כאשר נמכרות שתי דירות זהות, בעלות אותו שטח ואותו מספר חדרים והמיקום שלהן זהה, עדיין המחיר שישולם עליהן מושפע מהנסיבות השונות המתקיימות באותה עת שהופכות אותן למתאימות יותר לדרישות הקונה או המוכר ולכן לא די להסתמך על המחיר שהשכנים, קרובי המשפחה והמתווכים קובעים לנכס ומעריכים שהוא נכון. מחיר הנכס בפועל נקבע על פי השווי הסובייקטיבי שלו.

מהו שווי סובייקטיבי של הנכס?

שווי סובייקטיבי של הנכס, מושפע מהתועלת הייחודית שמעניקים הקונים או המוכרים לנכס, הערך שהם מייחסים לנכס מושפע מרצונותיהם המיוחדים. אם לדוגמא אדם מחזיק 800 מ"ר קרקע וחסרים לו לצורך בניה במקום עוד 100 מ"ר שנמצאים במגרש סמוך, הוא יהיה מוכן לשלם יותר מקונה אחר. דוגמא נוספת: על מגרש בשטח 450 מ"ר ניתן לבנות יחידת דיור אחת, אך אם נגדיל את שטח המגרש ל- 550 מ"ר ניתן לבנות שתי יחידות ולכן בעל המגרש יהיה מוכן לשלם יותר עבורו כדי להגדיל את שטח המגרש שלו.

מהו ערך כסיפה?

ההיכספות המיוחדת לנכס כלשהו, מעלה את השווי שלו מעבר לערך השימוש בנכס ונותנת לו ערך שהוא מעל השווי האובייקטיבי שלו.

מהו שווי שימוש?

שווי שימוש זה שווי המציין את ערך השימוש. אם יש לדוגמא מגרש בשטח 1000 מ"ר המשמש לחניה, ועל מגרש זה ניתן לבנות בניין משרדים, שווי שוק שלו יקבע על פי אפשרות הבניה והייעוד.

מהו שווי השקעה?

שווי ההשקעה מתייחס לשווי הנכס היכול לנבוע מהמטרה המיוחדת שלשמה המשקיע קונה את הנכס. לדוגמא אם משקיע מעוניין בתזרים מזומנים מהנכס שישא 10% תשואה, עליו לשאול את השמאי כמה עליו להשקיע בנכס על מנת לקבל תשואה זו.

למרות זאת השמאי נאלץ לנטרל את ההשפעות הללו ולבחון כל עסקה בתנאי מעבדה ולהגיע לדיוק המרבי שניתן להגיע אליו במסגרת האומדן. שימו לב שכאשר באים לקנות דירה ישנם פרמטרים רבים המשפיעים על השווי שלה והמודעות אליהם והבאתם בחשבון יכולה לעתים להתבטא בחיסכון של עשרות אלפי דולרים. ולכן מומלץ לקבל את כל הייעוץ הנדרש מאדם המוסמך לכך וכך לחסוך באמצעותו את כל הכסף הזה.

לקבלת פרטים והצעת מחיר - לחצו כאן!